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营运资产的价值是房地产公司价值评估的重点和难点

发布日期:2019-05-03 浏览次数[] 文章来源:未知

对于金融资产,由于我们已经采用公允价值或摊余成本计量,因此直接采用资产负债表中的账面金额即可。新城控股金融资产中,关于投资性房地产的估值需要进行特别说明。投资性房地产是指为了出租或增值目的,或者两者兼有而持有的房地产。对于新城控股来说,投资性房地产属于物业出租和管理业务。很多人在对投资性房地产进行估值的时候,很容易出现重复估值的问题:一方面对取得的租金和管理费按照收益法进行估值;另一方面,同时对投资性房地产采用公允价值进行估值。需要注意的是:用公允价值进行计量的投资性房地产,已经隐含了未来取得的租金和管理费用。因此,对投资性房地产,要么按照收益法进行评估,要么采用公允价值进行评估,但是绝对不能重复估值。我们直接采用公允价值进行评估简单而有效。当然,也可以通过投资性房地产的租金和管理费收益率来验证公允价值是否合理。新城控股投资性房地产的租金和管理费毛利润约15亿元,公允价值总额在407.58亿元,收益率在3.68%左右,只能说公允价值的金额在可以接受的水平上,并没有低估。
对于长期股权投资的估值,我们计算长期股权投资的收益率并与8%的资金成本率进行比较来简单判断其价值。当长期股权投资收益率大幅低于8%时,长期股权投资的账面金额打一定折扣;在8%左右时,直接用账面金额;大幅高于8%时,账面金额基础上给予一定溢价。
新城控股2018年的股权投资收益率为8.04%,因此我们直接用资产负债表中188.09亿元作为长期股权投资的价值。
对于应收票据及应收账款、预付款项、其他应收款、递延所得税资产、长期应收款等项目,我们直接采用表内的金额作为其价值。
房地产公司的其他流动资产明细项目构成中,包括合同成本,查询年报附注可以得知:自2018年1月1日起,本集团将为签订商品房预售合同而发生的佣金等直接增量成本资本化为合同取得成本,并确认为其他流动资产。该等合同取得成本在相关商品房销售收入确认时相应结转至损益表。于2018年1月1日之前,这些直接增量成本在发生时确认为销售费用。通俗地说,合同成本就是已经支付的佣金,按照会计准则先计入资产以后转入费用,对于估值而言,合同成本就是会计数字游戏——这是无法收回的支出,对于未来而言没有任何价值。新城控股的122953.34万元合同成本应当从营运资产的价值中扣除。
对于房地产公司来说,最重要的就是存货。如何计算?我们假设所有的存货都在2018年12月31日开发完成,按照目前的利润率和成本率进行倒推计算存货的价值。在会计上,存货是按照成本计量的。对于房地产公司来说,存货包括拟开发土地、开发成本(建设过程中的存货)、开发商品(已经竣工的存货,即现房)。我们认为,存货的价值=存货的成本+隐含的利润;拟开发土地的价值=拟开发土地成本+拟开发土地的成本÷楼面价占总成本的比例÷总成本占销售金额的比例(即成本率)×销售净利率;开发成本的价值=开发成本+开发成本÷开发成本占总成本的比例(即楼面价占总成本的比例+已投入建安成本占总成本的比例)÷总成本占销售金额的比例(即成本率)×销售净利率;开发商品的价值=开发商品÷总成本占销售金额的比例(即成本率)×销售净利率。
新城控股全年合同销售金额达2210.98亿元,同比增长74.82%,销售面积达1812.06万平方米,同比增长95.21%。据此,可以计算得出新城控股平均每平方米销售价格为1.22万元。
全年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.24万平方米,平均楼面地价为2330元/平方米,其中商业综合体项目新增1940.46万平方米。据此,我们假设新城控股的平均楼面价为2330元/平方米。
根据新城控股2018年年报,公司的主要业务为房地产开发销售和物业出租及管理,其收入、成本及毛利率的具体信息均有披露。
在12201.47元/平方米的销售价格中,毛利率为35.48%,则成本率为64.52%,每平方米营业成本为12201.47×64.52%=7872.39元/平方米。平均楼面价为2330元/平方米,则每平方米营业成本中楼面价所占的比例为2330÷7872.39=29.60%。而每平方米竣工开发成本为7872.39-2330=5542.39元/平方米,每平方米营业成本中竣工开发成本所占的比例为5542.39÷7872.39=70.40%。

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